Spesso le assemblee di condominio si 'infuocano' quando devono discutere e deliberare l'esecuzione di lavori straordinari di ristrutturazione e la discussione diventa ancora più vivace quando si deve approvare il criterio di ripartizione delle spese.
Il massimo dell'animosità, nelle assemblee da me tenute, è stata raggiunta nella discussione delle seguenti problematiche:
- spesa ponteggi necessari per effettuare la manutenzione;
- spesa per il ripristino dei frontalini;
- spesa per la riparazione intonaco ed imbiancatura dei sotto-balconi (celini);
- spesa soffitto del primo balcone al primo piano;
- diritto del Condominio per il montaggio dei ponteggi sul terreno di proprietà di un condominio anche se quest'ultimo si opponesse.
La tematica della ripartizione delle spese relative ai balconi è quanto mai complessa e suscita notevoli problemi.
I balconi, infatti, non solo si compongono di una pluralità di elementi (piano di calpestio, soletta, frontalino, sottobalcone, ecc. ecc...) ma assolvono una duplice funzione: costituiscono da un lato una proiezione dell'appartamento cui accedono e dall'altro parte integrante e strutturale della facciata, ponendosi come elemento decorativo ed estetico dello stabile.
Dev'essere innanzitutto sottolineato come l'evoluzione giurisprudenziale abbia determinato, nel corso degli anni, il progressivo sgretolamento del principio per cui ogni spesa relativa al balcone deve essere sostenuta dal proprietario dello stesso (espresso da C. Cass. Sent. n. 1181 del 06/05/1950 sulla scorta della considerazione che il balcone è indubbiamente una pertinenza della proprietà esclusiva cui serve e a cui accede) a favore del principio di funzionalità.
Ne deriva che dottrina e giurisprudenza oggi prevalenti, considerano i balconi di proprietà esclusiva come proiezione della proprietà individuale; per quanto attiene la possibilità di affaccio e di utilizzazione esclusiva, mentre tendono a considerarli come parti comuni in relazione alla loro stretta inerenza alla facciata, della quale sono componenti essenziali.
A questa duplice funzione individuale e collettiva dei balconi viene, pertanto, ricondotto un particolare regime in ordine al riparto delle relative spese di manutenzione.
Si afferma, in generale, che competono al proprietario dell'unità immobiliare dalla quale si accede al balcone le spese relative al piano di calpestio o alla parte interna dei parapetti del balcone mentre, invece, gravano sul condominio le spese necessarie al fine di garantire e salvaguardare l'armonia estetica della facciata ossia tutte quelle spese che concernono gli elementi esterni dei balconi, che ineriscono alla facciata, concorrendo insieme ad essa a conferire allo stabile quel decoro architettonico che costituisce bene comune dell'edificio.
Sulla base di quest'impostazione è decisiva la funzione del bene e, nell'ambito dello stesso bene, quella dei singoli elementi per determinare il regime giuridico, che può essere quello della proprietà esclusiva o quello della proprietà comune con le relative conseguenze in tema di spese.
In concreto, tuttavia, non mancano oscillazioni ed incertezze da parte di dottrina e giurisprudenza circa la determinazione del regime giuridico dei singoli elementi del balcone.

A) SULLE SPESE RELATIVE AL PIANO DI CALPESTIO
Ad ogni buon conto si deve ritenere che devono essere poste a carico dei singoli proprietari le spese effettuate per impermeabilizzare e pavimentare a nuovo i balconi del condominio: tale spesa attiene, infatti, al piano di calpestio del balcone da ritenersi di proprietà esclusiva quale accessorio e pertinenza dell'unità immobiliare cui accede.

B) SULLE SPESE RELATIVE AL RIPRISTINO DEI FRONTALINI
In ossequio al principio di funzionalità si deve, invece, ritenere che le spese per il ripristino dei frontalini (parte bassa esterna dei balconi) debbano essere poste a carico di tutti i condomini poiché tali lavori servono a conservare l'aspetto della facciata: i frontalini costituiscono, infatti, parte integrante della facciata, la quale rappresenta un bene comune a tutti i partecipanti al condominio e forma oggetto di un godimento da parte di questi insuscettibile di frazionamento o di distinzione sotto il profilo dell'utilità che è in grado di offrire (si confrontino in questo senso Trib. Torino, 22 ottobre 1986 in Giust. Civ., 1987, I, 962, Trib. Milano 14 ottobre 1991, Trib. Napoli, 27 ottobre 1993 in Arch. Locazioni 1990, 102 e C. Cass. 3 agosto 1990 n. 7831. Quest'ultima, proprio con riferimento ad una fattispecie in cui si controverteva sulla ripartizione delle spese di rifacimento di 'frontalini' di marmo dei balconi, ha confermato la decisione del Giudice di merito che aveva posto l'onere a carico dell'intera collettività dei condomini).
Conseguentemente, la ripartizione delle relative spese deve avvenire, salvo diversa pattuizione contenuta in un regolamento condominiale di natura contrattuale, in proporzione ai millesimi di proprietà.

C) SULLE SPESE RELATIVE AI SOTTOBALCONI
Con riferimento ai 'sottobalconi' sembra prevalere, secondo l'orientamento espresso dalla Cassazione, la tesi per cui le spese di manutenzione sono a carico dei proprietari degli appartamenti ad essi sottostanti, potendo tali manufatti idealmente corrispondere ai soffitti, disciplinati dall'art. 1125 c.c.
Ad avviso della Cassazione, infatti, (cfr. in particolare C. Cass. sent. n. 4821/1983 e n. 283/1987) la soletta del balcone non apparterrebbe al proprietario del balcone ma bensì in parti uguali al proprietario del balcone ed al proprietario del piano sottostante, perché tale soletta sarebbe solo una proiezione verso l'esterno del solaio che, all'interno dell'edificio divide i due piani, con conseguente applicabilità, in materia di ripartizione delle spese, dell'art. 1125 c.c., per il quale si ripartiscono a metà fra i due condomini le spese della soletta, restando a carico del proprietario sottostante la riparazione del sottobalcone (idealmente corrispondente al soffitto interno dell'edificio).
La tesi prospettata ha suscitato, invero, in alcuni autori alcune perplessità.
Questi autori osservano infatti che sarebbe ingiusto che il condomino del piano più basso (sprovvisto di balcone) debba partecipare alla spesa per la riparazione del sottobalcone del condomino soprastante (che oltre a non dargli alcuna utilità gli toglie aria e luce!).
La tesi è stata seguita anche da alcuni giudici di merito.
Ad esempio il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 12843/1985, ha sostenuto che sono a carico di tutti i condomini le spese relative agli elementi (dei balconi) a vista di facciata e a carico del proprietario le spese relative ad elementi interni, non a vista esterna dei balconi.
A voler accogliere quest'impostazione si dovrebbe concludere nel senso che le spese di manutenzione dei sottobalconi sono a carico di tutti i condomini poiché è innegabile che i sottobalconi siano visibili dall'esterno dell'edificio!
Nello stesso senso si è pronunciato anche il Trib. Milano, 14 settembre 1992 (in Arch. Loc. 1993, 324) affermando la legittimità dell'addebito della spesa relativa alla tinteggiatura dei sottobalconi all'intera collettività dei condomini non potendosi qualificare la stessa ad avviso del Tribunale citato come intervento su parti individuali dell'edificio.
È. peraltro, parere del sottoscritto che debba essere seguita la tesi della Corte di Cassazione.
In conclusione, in ossequio al principio espresso dalla Cassazione, la spesa per la riparazione dell'intonaco e l'imbiancatura dei sottobalconi dovrebbe essere posta a carico dei condomini di piani sottostanti (a meno che non si voglia seguire l'orientamento espresso dalla giurisprudenza di merito Trib. Roma e Trib. Milano cit. supra - secondo il quale sarebbe possibile considerare tale spesa condominiale).

D) IN PARTICOLARE: SULLE SPESE RELATIVE AL SOFFITTO DEL SOTTOBALCONE DEL 1° PIANO
Non cambiano ad ogni modo, nel caso di specie, le conseguenze circa l'addebito delle spese relative alla manutenzione del soffitto del balcone al primo piano sia che si applichi il principio espresso dalla Cassazione, sia che si segua l'orientamento della giurisprudenza di merito.
La spesa compete a tutti i condomini poiché il piano terreno dell'edificio è parte comune, essendo composto esclusivamente da un androne con scale di accesso ai piani superiori.

E) SULLE SPESE RELATIVE AI PONTEGGI
Venendo alla questione delle spese relative ai ponteggi necessari per effettuare la manutenzione del balconi, mette conto rilevare come la stessa debba essere affrontata e risolta in riferimento alla natura degli interventi da eseguire.
In generale, infatti, non sembra che il costo del ponteggio (noleggio, montaggio, smontaggio, ecc...) possa essere separato dalla opere che lo hanno reso necessario allo scopo di ripartirne la spesa con criteri diversi da quelli che si applicano per ripartire le spese delle opere da effettuare. Ne segue che, ad esempio, se si tratta del rifacimento della facciata, il costo del ponteggio fa parte del costo di rifacimento della facciata, se si tratta della riparazione di un cornicione pericolante, il costo del ponteggio è tutt'uno col costo di riparazione del cornicione di cui trattasi).
In ogni caso, per le opere interne ai balconi, non si pone alcun problema perché il ponteggio non occorre.
Per le opere esterne ai balconi, invece, il costo del ponteggio non può che essere ripartito con i medesimi criteri adottati per la ripartizione delle spese relative alle opere, che, quando siano di interesse comune, vanno ripartite fra tutti i condomini in base alle quote millesimali di comproprietà (ad es. quelle per i frontalini) e quando siano di interesse (ed a carico) dei soli condomini proprietari dei balconi (o dei proprietari del piano sottostante nel caso dei soffitti dei balconi o sottobalconi), saranno a carico di tali proprietari.
Ove debbano essere effettuate contemporaneamente opere di interesse comune e di interesse singolo e solo per le prime oppure per le seconde si dovesse rendere necessario il ponteggio, la spesa di quest'ultimo andrà scissa, divisa percentualmente ed aggiunta, a seconda dei casi, alle spese per le opere comuni ripartite per millesimi oppure alle spese imputabili a carico dei condomini interessati.

F) SUL DIRITTO DI MONTARE I PONTEGGI SUL TERRENO DI TERZI CONFINANTI
Quanto al problema relativo alla necessità da parte del condominio di montare i ponteggi per effettuare i lavori di manutenzione sul terreno privato (nella fattispecie di proprietà di un singolo condomino) occorre tenere presente che il codice civile all'art. 843 (accesso al fondo) sancisce in capo al proprietario l'obbligo di permettere l'accesso ed il passaggio nel proprio fondo per l'esecuzione di opere necessarie (costruzione e riparazione di muro o altra opera propria del vicino o comune).
Essendo garantito dal codice civile l'accesso coattivo al fondo privato si deve ritenere che il condominio possa, anche in caso di opposizione del proprietario, posare i ponteggi sul terreno privato in questione per l'intervento di manutenzione salvo il diritto del proprietario del fondo occupato dal ponteggio all'indennizzo in caso di danno (la giurisprudenza ha per esempio ritenuto che 'nel caso in cui a causa di lavori di ripristino di una facciata condominiale venga collocato per alcuni mesi un ponteggio che impedisca la sistemazione dei tavolini esterni di un esercizio commerciale - nella specie un bar - con un danno per la perdita della clientela e dell'avviamento commerciale, oltre all'inutile spesa dell'indennità di occupazione di area pubblica per quel periodo di tempo, ricorrono le condizioni per l'applicazione della norma di cui all'art. 843 c.c. che riconosce il diritto ad un indennizzo in caso di occupazione del fondo per l'esecuzione di opere anche se compiute nell'interesse comune allo stesso proprietario del fondo' - Trib. Milano, 20 febbraio 1992 in Arch. Locazioni 1992, 617).

G) SULLA POSSIBILITÀ O MENO DI IMPORRE AI CONDOMINI CHE SI RIFIUTINO L'ESECUZIONE DELLA MANUTENZIONE DEL PIANO DI CALPESTIO DEL BALCONI
Per quanto riguarda, infine, la possibilità o meno di imporre la manutenzione dei balconi ai condomini che si rifiutino di eseguirla, occorre ancora una volta distinguere tra proprietà esclusiva e proprietà comune: se da un lato, infatti, non è possibile 'obbligare' il singolo proprietario ad effettuare interventi di manutenzione che riguardino parti di proprietà esclusiva (e quindi, per esempio, il pavimento del balcone...) dall'altra, invece, ben può il condominio provvedere alla manutenzione delle opere comuni (e tra queste, quindi, i frontalini) previa se il caso delibera assembleare.
Quest'ultima, sempre necessaria per gli interventi di manutenzione straordinaria (ex art. 1135 n. 4 c.c.) che non abbiano carattere d'urgenza (questi ultimi possono essere ordinati dall'amministratore previa informazione dell'assemblea ex art. 1135 2 c.) vincola, infatti, tutti i condomini ancorchè dissenzienti.
Laddove, invece, il condominio non possa provvedere all'esecuzione dei lavori relativi ai balconi, sostituendosi al loro proprietario esclusivo (es. pavimento del balcone) e qualora l'omessa manutenzione da parte del proprietario dovesse determinare un pregiudizio all'altrui proprietà esclusiva (ovvero anche alla proprietà comune) non resterà che agire in giudizio facendo valere la responsabilità per danni cagionati da cose in custodia (ex art. 2051 c.c.) onde ottenere il risarcimento degli stessi da parte dei proprietari che abbiano rifiutato di eseguire, o far eseguire, la manutenzione.

Il Rag. Decio d'Angelo è Vice Presidente A.N.A.C.I. Foggia