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3/5/2004

I LASTRICI SOLARI
Approfondimenti tecnici e legislativi
di Decio d'Angelo
Con il termine lastrico solare si intende quella tipologia di copertura di edifici e fabbricati con la caratteristica struttura 'piana' (cioè non a spiovente) e calpestabile, ovvero con la presenza di opere e manufatti idonei a renderne utilizzabile la superficie (piastrellatura, parapetti, ecc.).
Il lastrico è tipico delle località con clima mite, scarsa piovosità e, soprattutto, scarse precipitazioni nevose, in quanto il lastrico, in presenza di abbondanti piogge e nevicate è soggetto spesso a problemi di infiltrazioni.
Normalmente è costituito da una piastrellatura in superficie, da una guaina o manto impermeabile di materiale bituminoso nella zona sottostante e, quindi, dalla struttura vera e propria del tetto che può essere in cemento armato (nelle nuove costruzioni) o a travi e pignatte in quelle meno recenti.
La peculiarità del lastrico solare è che il codice civile attuale (ma esisteva già una legge del 1935) ne disciplina la ripartizione delle spese in funzione dell'utilizzo; in realtà l'art. 1126 c.c. pone una presunzione iuris et de iure circa l'utilizzo disponendo che, in caso di manutenzione e rifacimento, le spese debbano permanere per un terzo carico di coloro che possiedano il diritto di calpestio, e per due terzi agli altri condomini.
I problemi più frequenti e ai quali la giurisprudenza ha dato risposte non sempre univoche sono quelli appreso riportati.

Esistenza del diritto di calpestio
Secondo la giurisprudenza della Suprema Corte (Cass. 3409 del 22/3/00) sussiste la presunzione di comunione del tetto per cui, qualora il diritto del singolo al calpestio non sia conferito da un atto scritto (atto di acquisto o regolamento contrattuale di condominio) la situazione di fatto non rileva ad attribuire il diritto; ad esempio, non basta che un condomino abbia una scala privata per raggiungere il lastrico, è necessario che il suo diritto esclusivo risulti da un atto, altrimenti tutti i condomini avranno il diritto di utilizzare la superficie del tetto.

Rapporti con la terrazza a livello
La differenza tra lastrico solare e terrazza a livello è che nella prima ipotesi vi è un funzione di copertura di tutte le unità immobiliari mentre, nel secondo, sussiste una situazione per la quale uno o più unità immobiliari risultino coperte da un tetto diverso e superiore ed abbiano soltanto 'l'affaccio' sul lastrico condominiale, che costituisce la continuazione della soletta del loro pavimento.
Detta situazione, in passato tenuta distinta da quella del lastrico (Cass. 16067 del 21/12/00), oggi viene disciplinata analogamente dalla S.C. (Cass.12682 del 17/10/2001) ritenendo le due ipotesi equivalenti.

Soggetti obbligati
Sono obbligati a contribuire per un terzo coloro che possiedano diritto di calpestio (in proporzione all'area occupata) e per due terzi tutti coloro che sono coperti (in relazione ai millesimi di proprietà), per cui colui che ha già contribuito per un terzo rientra anche nell'altra ripartizione solo se coperto (ipotesi che non ricorre nelle terrazze a livello), come vi rientrano tutti coloro che ai quali appartengono porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto (Cass. 7472 del 4/6/01).
Una recente sentenza del Trib. Bologna (27/11/2001 n. 3343) ha deciso nel senso che, qualora un soggetto si trovi nella situazione in cui solo una parte della sua unità sia coperta dal tetto condominiale, dovrà contribuire per l'intera unità e non soltanto per una quota; detta decisione non appare condivisibile in quanto qualora un soggetto fosse coperto da due tetti, dovrà contribuire per l'intero per entrambi.
La ripartizione di due terzi ed un terzo è applicabile solo al lastrico ed ai componenti della sua funzione di copertura orizzontale e ad essa accessori (come la pavimentazione) ma non si estende ai manufatti destinati a renderlo utilizzabile (parapetti, divisori ecc.) i quali restano a carico di coloro che esercitano il diritto di calpestio (Cass. 15131 del 28/11/01).

Risarcimento dei danni
Capita spesso che il lastrico solare cagioni infiltrazioni negli appartamenti sottostanti. In un primo tempo la giurisprudenza (e ciò, soprattutto, in relazione alle terrazze a livello) poneva a carico del titolare del calpestio il dovere di custodia, per cui questi era responsabile dei danni cagionati alle unità sottostanti e, pertanto, tenuto al risarcimento.
Di recente, la giurisprudenza si è evoluta nel senso di ritenere applicabile l'art. 2051 c.c. (dovere di custodia) all'effettivo diritto sussistente sul tetto ai sensi dell'art. 1126 stabilendo che, anche in relazione al risarcimento dei danni, la ripartizione segue il criterio del 'terzo e due terzi' (Cass. 12682 del 17/10/01, Cass.15131 del 28/11/01) naturalmente fatto salvo il caso in cui non venga individuata un'attività dannosa da parte di un soggetto.

Il Rag. Decio d'Angelo è Vice Presidente A.N.A.C.I. Foggia

Domande e quesiti inerenti questa rubrica possono essere inviati a redazione@capitanata.it.

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