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18/11/2004

VITA IN CONDOMINIO
I quesiti dei condomini
di Decio d'Angelo
QUESITO 1 - ESENZIONE PARZIALE ALLE SPESE CONDOMINIALI
Sono proprietaria di un appartamento in Condominio che abito personalmente a Foggia. Essendo pensionata, trascorro un mese ogni anno al mare e sette mesi in una località in montagna, tutti gli anni. In definitiva, nella mia abituale abitazione, sono presente quattro mesi all'anno.
Desidererei sapere se, per le spese condominiali, ho diritto ad una riduzione di alcune voci di spesa dovuta alla mia breve permanenza nel condominio.

Risposta:
L'assenza o l'allontanamento dall'unità immobiliare, anche per lunghi periodi, non può comportare il diritto del condomino di vedere diminuire le proprie spese.
Occorre rammentare, infatti, che gran parte degli oneri che il Condominio sostiene per la gestione dei servizi comuni e per la manutenzione delle cose comuni, non viene affatto influenzata dalla presenza o meno dei condomini o degli inquilini. Per tali ragioni, la diminuzione delle spese per un condomino finirebbe per comportare un inedito aumento degli oneri per gli altri proprietari, che verrebbero così danneggiati. Il Codice ha fissato questa regola nell'art.1123, il quale prevede che i condomini partecipano alle spese comuni in proporzione dell'uso 'potenziale' e cioè dell'uso che è loro possibile, non dell'uso effettivo. La diminuzione delle spese può essere quindi chiesta solo in casi specialissimi, ovvero se il regolamento contrattuale di condominio consenta tale possibilità.


QUESITO 2 - USO DELLA FACCIATA PER INTERESSI PERSONALI
Ho bisogno di far praticare un foro sulla facciata dello stabile, nel quale sono proprietario dell'appartamento in cui abito. Gli altri condomini si oppongono, perché - dicono - il foro, da praticare sulla facciata principale dell'edificio, ne lede l'estetica. Io invoco la mia necessità e faccio rilevare che il foro, del tipo 'tubo', è indispensabile per far uscire i vapori dello scaldabagno a gas.
Chi ha ragione?

Risposta:
Il quesito ripropone la più tradizionale delle ragioni di contrasto all'interno dei Condomini, poiché si tratta di valutare le contrastanti ragioni del singolo condomino, il quale tende a soddisfare una propria giustificata esigenza, e quelle degli altri comproprietari, i quali tendono a non veder pregiudicati i rispettivi interessi patrimoniali.
Non vi è dubbio (anche alla stregua dell'insegnamento della giurisprudenza) che occorre tenere conto di entrambe le posizioni e bilanciare i contrapposti interessi. Tuttavia, il giudizio di contemperamento delle contrapposte posizioni giuridiche non può essere spinto fino a consentire la radicale lesione dei diritti soggettivi dei partecipanti alle compagine condominiale.
Nel caso oggetto del quesito, il tentativo di salvaguardare giustificate aspettative di un solo condomino non può comportare il sacrificio del diritto alla conservazione del decoro architettonico, fissato dagli articoli 1121 e 1122 del Codice Civile a vantaggio della intera compagine dei condomini. Per tali motivi chi intende praticare nella facciata principale dello stabile il foro di espulsione dei vapori dello scaldabagno a gas, sia pure del tipo 'tubo', non può limitarsi ad invocare una propria asserita necessità.
Occorre che tale prospettazione, pur rilevante, sia accompagnata dalla dimostrazione di non pregiudicare l'estetica, soprattutto quando si tratti del prospetto principale che non abbia patito altre ingiurie e presenti una qualche dignità architettonica.


QUESITO 3 - LE TABELLE MILLESIMALI
Sto chiedendo invano che l'assemblea del mio Condominio si decida a rivedere le tabelle millesimali in vigore. Lo sono da molti anni, anche se, a mio giudizio, e anche secondo l'opinione di altri condomini, appaiono abbastanza incongruenti oltre che ingiuste. Chiedo come posso far valere i miei diritti, e ottenere una revisione delle tabelle stesse.

Risposta:
Il problema suscitato nel quesito non è certo nuovo. Si può dire, anzi, che esso si ricolleghi perfettamente ad alcune erronee prassi, invalse nei condominii taluni anni fa. Quasi per abitudine, ogni qual volta uno dei condomini lamentava la asserita incongruità delle tabelle millesimali, l'argomento veniva posto in discussione nel corso di tumultuose assemblee, nell'ambito delle quali maggioranze anche risicate provvedevano a mettere le cose a posto, almeno secondo il loro punto di vista.
La magistratura ha voluto reagire a questa prassi, che da un lato toglie certezza e stabilità alla determinazione degli obblighi di ciascuno dei partecipanti al condominio, e dall'altro risulta radicalmente in violazione dei principii fissati dal Legislatore. Non è possibile dimenticare, infatti, che l'art. 68 Disp. Att. Cod. Civ. consente all'assemblea di approvare le tabelle millesimali 'solo quando le stesse non siano già state istituite'. L'ipotesi di revisione delle tabelle, comunque vigenti, è regolata dall'art. 69 delle disposizioni per l'attuazione del Codice Civile, le quali escludono qualsivoglia intervento dell'assemblea e fissano la necessità che la revisione (anche nel caso di errori clamorosi contenuti nelle tabelle vigenti) possa conseguire unicamente:
a) all'accordo tra tutti i condomini;
b) alla sentenza pronunciata dal Giudice in esito alla lite alla quale abbiano partecipato tutti i condomini.
In dipendenza da quanto sopra detto, l'assemblea non potrà fare altro che persistere nell'applicazione delle tabelle millesimali in corso, adottate in modo anomalo, ma ormai recepite in dipendenza della loro applicazione per molte gestioni. La revisione delle stesse e, eventualmente, il ritorno a quelle originarie, potranno sortire dall'accordo fra tutti i condomini.
Se l'intesa unanime non viene raggiunta, sarà necessario che chi si ritiene leso dalle nuove tabelle promuova apposito giudizio.


QUESITO 4 - VENDITA DI PARTE COMUNE
Il Condominio che amministro ha venduto una parte comune, cioè un'unità immobiliare dello stabile che era di proprietà comune condominiale. La somma ricavata dovrebbe essere ripartita fra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascuno.
Invece, alcuni condomini vorrebbero che la somma venisse accantonata a costituire un 'fondo speciale' per coprire la spesa di opere straordinarie. Come orientare la prossima assemblea, sull'argomento?

Risposta:
Il ricavato della vendita di una parte comune non ha alcuna attinenza con la gestione condominiale né con i poteri dell'assemblea, che non può escluderne la disponibilità da parte degli interessati.
Si tratta di somme che fanno parte (ovviamente in proporzione alle quote millesimali) del patrimonio di ciascun condomino e che pertanto solo occasionalmente, e solo per la collaborazione prestata dall'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni ordinarie, erano state fatte affluire nelle casse condominiali.
Le osservazioni che precedono appaiono sufficienti per rappresentare il diritto di ognuno dei venditori di ricevere pro quota e salvi eventuali impegni che siano stati da costoro contestualmente assunti, il corrispettivo della compravendita. Non risulta invece possibile convertire in un fondo straordinario i medesimi importi di cui si discute. La permanenza delle somme nelle casse condominiali, pertanto, non si pone come uno strumento per la realizzazione degli interventi straordinari, ma semplicemente come una sorta di garanzia per il pagamento delle rate.
L'istituzione di obblighi e garanzie di tale sorta, però, non è compresa tra le attribuzioni dell'assemblea.


QUESITO 5 - LE CANNE FUMARIE
Dobbiamo mettere a posto le canne fumarie dell'edificio condominiale. Il regolamento di Condominio dice che le canne fumarie sono di proprietà comune. Ma, in realtà, ogni canna fumaria viene utilizzata da un solo condomino. Come va, dunque, ripartita la spesa?

Risposta:
Si intuisce che le canne fumarie assoggettate a lavori di manutenzione siano individuali e siano perciò destinate, ciascuna, all'uso esclusivo di un condomino. Se così è, le spese sostenute per gli interventi debbono essere poste a carico del singolo utente, senza che possa aver rilievo la disposizione del regolamento, per la quale le canne fumarie sono di proprietà comune.
Infatti, tale clausola regolamentare si limita a trattare della titolarità dei beni e non del riparto delle spese, mentre l'ultimo comma dell'art. 1123 Cod. Civ. dispone che, se le parti di proprietà comune sono asservite all'uso di un solo condomino, solo costui ne deve sopportare gli oneri.
Ove, invece, si tratti di canne fumarie di uso comune, ovvero 'plurime' (secondo la terminologia in uso), non vi sarà ragione per discostarsi dalla consueta regola del riparto delle spese tra tutti i partecipanti al Condominio ai quali tali manufatti servono.

Il Rag. Decio d'Angelo è Vice Presidente ANACI Foggia

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