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21/9/2005

UNA QUESTIONE CONDOMINIALE, RISPOSTA
Internet se usata bene un vero strumento a supporto dei cittadini
La redazione di Capitanata.it ringrazia il dott. Finocchietti, amministratore di condominio di San Severo, che prontamente ha risposto al nostro lettore.
Ecco la sua risposta:
Gentile sig. Renato
 La situazione non sembra essere facilmente risolvibile poiché la tipologia del fabbricato non si riconduce facilmente a quanto indicato nel codice civile in materia di condominio.
 Trattandosi di piccolo fabbricato è necessario in primis verificare che esiste un regolamento di condominio (cosa obbligatoria in base all’art 1138 del c.c. nel caso in cui i condomini siano superiori ad un numero di dieci) e se esiste un amministratore (cosa obbligatoria in base all’art. 1129 del c.c nel caso in cui i condomini siano superiori ad un numero di quattro).
 Nel caso specifico ho i miei dubbi che esista un regolamento condominiale con annesse tabelle millesimali di ripartizione delle spese, così come credo non esista un amministratore, poiché il numero di condomini e di tre, ovvero tre proprietari, anche se ci sono cinque residenti in tutto: può essere amministratore, secondo la notevole giurisprudenza in materia chi è proprietario di almeno un’unità immobiliare oppure un terzo regolarmente nominato da un’assemblea ed, in questo caso, il terzo non potrebbe essere un inquilino ma solo un professionista con regolare posizione iva aperta, poiché l’inquilino non è considerato condomino ma solo il proprietario.
 Pertanto la disciplina in materia condominiale non trova facile applicazione, proprio perché si desume che manchino gli elementi essenziali che la distinguono, ovvero il rappresentante legale o amministratore p.t. ed il regolamento condominiale con annesse tabelle.
 In ogni modo, se non esistono le tabelle millesimali, le spese di manutenzione delle parti comuni andrebbero ripartite in parti uguali, ovvero il proprietario di tre appartamenti contribuirebbe per i 3/5 della spesa, mentre gli altri due per 1/5 ciascuno. Parimenti le spese vanno ripartite in base ai millesimi se esistono le tabelle millesimali.
 Circa l’obbligatorietà dei lavori potrebbe essere che il proprietario dei tre appartamenti si trovi comunque in uno stato di superiorità numerica e far prevalere la sua volontà: per obbligare i lavori si potrebbe chiedere l’intervento del locale comando di polizia municipale e l’ordinanza del Sindaco.
Distinti saluti.
Dott. Finocchietti Saverio
Amministratore condominiale in San Severo FG

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